서울집값이 끝없이 오르고 있다. 지난해 대부분의 부동산예측 기관이 1~2%의 강보합을 예측했으나 10% 수직상승했다. 올해도 심상치 않다. 문재인 정권의 8·2대책이 발표됐지만, 올 1월에만 0.8%의 상승률을 보이고 있다. 이 추세면 연말이면 12~13% 가량 서울집값이 상승할 것으로 전망된다.
상승률을 주도했던 지역은 강남 언저리 즉 광진, 성동, 마포, 용산 지역이다. 강남재건축단지보다 강북 신축아파트의 상승률이 오히려 더 높다. 강남에 입성하고 싶지만, 자금이 모자란 수요가 주변으로 번져간 형국이다. 새집에 대한 욕구도 집값 상승을 견인했다. 서울아파트 가운데 15년 이상된 80~90년대 아파트가 50%를 넘어서고 있다. 국민소득 1만달러 당시 건설된 아파트에 대한 반기류가 3만달러 시대에 다다라서 표출됐다.
새집에 대한 수요는 수년전 전세값 폭등에서도 찾아볼 수 있다. 집값은 오를 것 같지 않고 여건이 좋은 곳에서 살고 싶으니 주요부를 중심으로 전세가가 하늘높이 올라갔다. 그 상승분이 집값상승과 갭투자의 원동력이었다.
나름 강력하다는 8·2대책 이후에도 아파트 가격의 상승률이 꺾이지 않는 이유는 무엇일까. 문제는 수요와 공급이다. 지난해 서울지역 멸실율은 마이너스 1,100호인 반면 경기는 15만호 플러스다. 부동산 폭락을 주장했던 측에서는 인구절벽을 주요 논지로 들었다. 총인구와 함께 노동가능인구(15~60세)가 급격이 줄고 있다는 주장이었다. 그러나 어떠한가 4,800만을 기점으로 준다던 인구는 이미 5,200만이 됐다. 의료기술의 발달을 변수로 넣지 않았나 보다. 물론 노동가능인구는 줄고 있다. 그런데 노동이 가능하지 않은 인구도 집은 필요하다. 58년 개띠로 대변되는 경제 성장기 세대의 구매력은 현재 최대가 아닌가. 백번양보해 구매력이 없다고 길바닥에서 널빤지 덮고 잠을 자지는 않는다.
현실을 직시한다면 서울 주요부 집은 더 이상 서민이 쉽게 살수 없는 금이 되어가고 있다. 게다가 지속적으로 재건축이 진행된다면 멸실은 계속돼 서울집의 다이아몬드화가 불가피하다.
서울집값이란게 수요과 공급이라는 자본주의의 기본원칙만 대입해봐도 결국 오를 수밖에 없다. 이런 현상에 인위적인 규제책은 아무짝에도 쓸모없다. 우리는 이미 지난 정권들을 통해 학습해 보지 않았나.
결론은 풍부하게 주택을 공급할 수 있는 서울외곽 밖에 없다. 이미 동탄, 파주, 김포, 남양주에 막대한 신규아파트가 소비자의 선택을 기다리고 있다. 하지만 현시점에 누가 출퇴근이 2시간씩 걸리는 신도시를 선택하겠나 싶다.
해법은 지치지 않는 한계점, 40분안에 출퇴근을 가능하게 할 교통수단을 정부가 제공해야 한다. GTX로 대변되는 광역급행철도를 보다 광범위하게 건설하자는 것이다. 1기 신도시까지는 기존 지하철로 가능했지만, 서울과 거리가 50~80km로 넓어진 현시점의 신도시에서는 표정속도 200km, 최소화된 정거정의 급행철도가 필요하다. 현재 GTX A라인만 추진이 확정됐고, B, C라인은 수요문제로 추진이 불분명한 상황이다. B라인의 종점 송도에서 여의도까지 불과 18분 밖에 소요되지 않는다. 마찬가지로 C라인 금정에서 삼성까지 10분 내외다. 도심반경에서 80km 밖이라도 40분 출퇴근을 가능케 한다면 굳이 비이성적으로 비싸고 규제투성이인 강남에 집을 사지는 않을 것이다.
GTX A는 물론 B, C라인에 대해서도 현정부가 전향적으로 건설을 고려해야 한다. 오히려 부의 분배차원에서 청와대라도 뚫어 경기북부를 개발하는 GTX D라인, E라인을 건설해야 하는 것 아닌가. 더불어 위례~과천, 신안산선 등 수도권을 한데 묶을 갖가지 신규 철도사업을 적극적으로 추진해야 한다.
규제라는 거센 바람보다 SOC라는 따뜻한 태양이 나그네 옷도 벗기고 서울집값 상승도 잡을 수 있을 것이다.
